Şerh Edilebilen Nispi Haklardan Kira

Şerhin niteliği
Şahsi hakların şerh edilebilmesinde temel ilke, kanunun açıkça bu şahsi hak için şerh edilebilmeyi belirlemiş olmasıdır. Ancak şahsi haklar tapu kütüğüne şerh edilmekle ayni hak niteliği kazanmaz. Şerhin kurulması ile şahsi haklar, yalnızca taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Konu hakkındaki en temel hüküm 4721 Sayılı Medeni Kanun’un 1009. maddesinde yer almaktadır. Buna göre “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir”
Bunun yanı sıra, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 312. maddesinde de kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilebileceği “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” cümlesiyle yinelenmiştir. Mevzuatta şerh edilebilirliğin herhangi bir kira sözleşmesi için kısıtlanmadığı görüldüğünden, doktrinde her tür kira sözleşmesi için şerh verilmesinin mümkün olduğu görüşü hâkimdir.
Şerhin verilmesi
Tapu Sicili Tüzüğü Madde 55 uyarınca, şerhin yapılmasını talep edebilecek şahıslar, tescil talebinde bulunmaya yetkili şahıslar gibidir. Şerhin yapılabilmesi için taraflar arasında ayrıca bir şerh anlaşmasının varlığı gerekir. Tüzüğün yapmış olduğu bu gönderme uyarınca tıpkı tescilde olduğu gibi, şerh talebinin de taşınmaz malikinin yazılı beyanı ile yapılacağı anlaşılmaktadır. (Medeni Kanun madde 1013) Tapu Sicili Tüzüğü Madde 55 ile şerh için hangi belgelerin tapu memuruna ibrazının gerektiği açıkça düzenlenmektedir.
Kira sözleşmesinin şerh edilebilmesi için kiraya veren ile kiracı arasında bir şerh sözleşmesinin yapılması gerekir. Şerh anlaşması özel bir şekle bağlı tutulmadığı için, şerhi istenen şahsi hakkı doğuran sözleşmenin bağlı olduğu şekle tabi olduğu kabul edilmektedir. Bu yönde, Yarg. 4. HD. 25.2.1974 14636/894 (YKD., 1975 sah 4)
Tapu Sicil Tüzüğünün 54. maddesinin d bendine göre şerh anlaşmasının yazılı yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Şerh anlaşmasının kira sözleşmesinin içine ya da ayrı bir sözleşme şeklinde yapılmasına ilişkin olarak doktrinde farklı görüşler mevcuttur.
Kiraya veren ve malik farklı kimseler olsa dahi şerh anlaşmasının tarafları kiracı ve malik olacaktır. Ancak taşınmazın üzerinde bir rehnin bulunduğu hallerde rehin hakkı sahibinin de şerh verilmesine rızası aranmaktadır. Doktrinde bir görüş, rehin hakkı sahibinin onay vermemesi halinde şerhin verileceğini, ancak rehin hakkı sahibine karşı ileri sürülemeyeceğini savunurken, diğer bir görüşse rehin hakkı sahibinin karşı çıkması üzerine şerhin konulamayacağı yönünedir.
Şerh talebi malik tarafından yapılacaktır. Paylı ya da elbirliği mülkiyeti halinde maliklerin bu talebi birlikte yapmaları gerekir. Paylı mülkiyet durumunda dahi pay ve paydaş çoğunluğu ile alınacak olan bir karar yeterli olmamakta ve temsilci tarafından talebin yapılması halinde temsilcinin özel olarak yetkilendirilmiş olması Yargıtayca aranmaktadır.
Kiraya verenin şerhin yapılabilmesi için gerekli talepte bulunmaması halinde kiracı sözleşmeye dayanarak hâkimden bu yönde bir karar vermesini isteyebilir (Yarg 15 HD 06.02.2007 2006/11812-2007/915 sayılı kararı)
Şerhin süresi
Şerh edilebilen şahsi haklarda genel prensip, şerhin süresinin taraflarca serbestçe tayin edilebilmesidir. Bu durumun istisnası, kanunun açıkça bir üst sınır belirlediği hallerdir. Ancak kira sözleşmesi için herhangi bir üst sınır belirtilmediğinden, doktrinde şerhin süreye bağlanmaksızın da verilmesinin mümkün olduğu savunulmuştur. Ancak, Tapu Sicili Tüzüğü Madde 59 fıkra 1 uyarınca, şerhin süresi belirtilmelidir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından dahi durum böyledir. Kira sözleşmesinin sözleşme süresi sonunda zımnen uzayacak olması halinde dahi bu durum değişmeyecektir. Şerhte belirtilen sürenin sonunda, taşınmaz malikinin talebi üzerine şerh tapu sicilinden terkin edilir.
Şarta bağlı kira sözleşmelerinde
Kira sözleşmesinin yürürlüğe girmesinin şarta bağlandığı durumlarda şart gerçekleşmedikçe şerhin de yapılamayacağı görüşü Yargıtay tarafından kabul edilmiştir. (Yarg 14 HD 10.07.2012 5952/9387 www. kazanci.com)
Şerhin kaldırılması
Medeni Kanun Madde 1014 uyarınca, bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.
Şerhin etkisi ise, tapu sicilinde belirtilmiş olan sürenin sona ermesi ile birlikte kendiliğinden sona erer. Bu durumda şerhin tapu sicil memuru tarafından re’sen terkin edilmesi gerekir. Şerhin süresinden önce terkini ise ancak kiracının talebi ile mümkündür. Ayrıca, şerh daha uzun bir süre için verilmiş olsa dahi, kira sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde de şerhin etkisi ortadan kalkacaktır. Zira ortada şahsi bir hak kalmadığından şahsi hakkı güçlendiren şerhin de fonksiyonu bulunmamaktadır. Şerhin bu durumda terkini yine kiracı tarafından talep edilmeli ise de, kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen terkin talebinde bulunulmaması halinde kiraya veren şerhin terkini için dava açma hakkını haizdir.