Kentsel Dönüşüm Süreci

Şehirlerde çoğalan nüfus ile birlikte bireylerin konut talepleri ve bununla birlikte şehirlerin genişleme ihtiyacı her geçen gün artmaktadır. Türkiye’de pek çok kentleşme, başlangıçları itibariyle saha etütleri ve planlarının gerekli şekilde ya da hiç yapılmaması sebebiyle düzenden ve plandan yoksun olarak gerçekleşmiştir. Bu durumda plansız olarak büyüyen şehirler çarpık kentleşmeleri doğurmaktadır. Türkiye’nin deprem bölgesinde bulunması da göz önüne alındığında, çarpık kentleşmenin yanında sağlam olmayan malzemeler ile inşa edilen binaların yarattığı tehlike de yakın gelecekte ölümcül boyutlara ulaşma riski taşımaktadır. İdari yönetimler ve belediyeler hem bu riskleri minimum düzeye indirebilmek hem de daha yaşanılabilir çağdaş kentler yaratmak adına belirli düzenlemeler yapmaktadırlar. Kentsel dönüşüm bu düzenlemelerin en büyük örneğidir.

I. Kentsel Dönüşüm Projelerinin Amacı

Kentsel dönüşüm projelerinin nihai amacı herhangi bir afet neticesinde can ve mal kaybının yaşanmasını engellemek, kentlerin sağlıklı, güvenli ve düzenli yaşama çevrelerine dönüşmesini sağlamaktır. Bu sayede hem yapılar sağlamlaştırılacak hem de yapıların bulunduğu çevre ıslah edilmiş olacaktır. 6306 sayılı, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. Maddesi “…afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme…” ile bu düzenlemenin amacı hukuki açıdan da ele alınmıştır. Planlama yapılırken amaç belirlenir ve bu amaç çerçevesinde bölgenin ve yapıların yeni planları oluşturulur. Bu amaçları basitçe üç başlık altında sıralayabiliriz;

a. Kenti iyileştirme ve güzelleştirme amaçlı kentsel dönüşüm

b. Kentin tarihi, kültürel varlıklarını ve doğasını koruma amaçlı kentsel dönüşüm

c. Afet amaçlı kentsel dönüşüm

II. Planlama Aşamasında İzlenecek Uygulama Biçimleri

Kentsel dönüşüm aslında yapısında pek çok uygulama biçimi barındırmaktadır. Bu uygulama biçimlerinden en önemlileri yeniden geliştirme (redevelopment), rehabilitasyon, entegrasyon ve yeniden canlandırmadır (revitalization). Bu uygulamalardaki amaç kentsel alanların en etkin biçimde kullanımına ve gereksiz kentsel yayılmadan kaçınmaya yönelik stratejiler ortaya koymaktır. Bunu yaparken de kentsel refah ve yaşam kalitesini artırıcı bir ekonomik kalkınma yaklaşımı göz önüne alınmalıdır.

Unutulmamalıdır ki kentsel dönüşüm projeleri sadece hak sahiplerinin binaları için bir yenileme, güzelleştirme ve güçlendirme projesi değildir, aynı zamanda amaçlanan, çevrenin de düzene sokulması, daha düzgün, sağlıklı ve güvenli kentler oluşturmaktır. Bu sebeple belediyeler ve idari yönetimler kentsel dönüşüm projeleri kapsamında evleri yenilenen sınırlı veya sınırsız tüm ayni hak sahiplerine kanunen maddi yardımda bulunmakla mükelleftirler. Sınırlı veya sınırsız hak sahiplerine 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde bu haklar tanınmıştır.

III. Kentsel Dönüşüm Süreci ve Uygulama

Kentsel dönüşüm sürecinin başlamasıyla kat malikleri ve (varsa) yüklenici firmalar arasında sıkı bir takip süreci başlar. Burada kat maliklerinin dikkat etmeleri gereken husus, eğer bir yüklenici firmaya bu işlemleri yaptıracaklarsa firma seçimini çok dikkatli yapmaları ve yüklenici firmaların tüm maliklerin istekleri ve ortak çıkarları doğrultusunda en uygun plan/projeyi hazırlamalarını istemeleridir. Gerekirse birden çok yüklenici firmayla görüşülmeli ve nihai bir karara vararak bunlar arasında gerekli eleme işlemleri yapılmalıdır.

Aşamalı olarak süreç boyunca takip edilecek adımları incelersek;

a. Belediye İmar Müdürlüğü’nden ve Tapu Müdürlüğü’nden, varsa, binaya ait mimari projeler temin edilir.

b. Bu aşamadan sonra malikler ve yüklenici firma arasında bir uzlaşma süreci başlar. Malikler kendi aralarında, yüklenici firma seçimi, yeni yerde daire büyüklükleri, malzeme, süre gibi konularda oybirliği ile uzlaşmaya çalışırlar. 2/3 çoğunluğun proje ve yüklenici firma üzerinde uzlaşması projenin karar verilmesi için yeterlidir.

c. Daha sonrasında riskli yapı tespit raporu almak için Çevre ve Şehircilik Bakanlığına başvurulur. Riskli yapı tespiti maliklerce veya maliklerin kanuni temsilcilerince, masrafları kendilerine ait olmak üzere yapılır. Ayrıca risk tespiti için maliklerden 2/3 çoğunluklu onay gelmese bile binadan bir malik de bireysel olarak binanın riskli yapı tespitini yaptırabilir. Maliklerce bu tespit yapılmaz ise bakanlıkça veya idarece tespit yoluna gidilebilir.

d. Riskli yapı tespit raporunun sonucu gerekli makamlara (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı & Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü) iletilir.

e. Bu aşamadan itibaren 60 günlük yıkım süreci başlar ve maliklere tebliğ edilir. Maliklerce tespit sonucuna itiraz mümkündür. Fakat bu itirazı en geç 15 gün içerisinde yapmış olmaları gerekmektedir.

f. Yıkım için tanınan 60 günlük süre içerisinde binada elektrik, su ve doğalgaz hatları kesilir. Bu işlem yıkım için gereklidir.

g. Bakanlıkça tanınan 60 günlük sürede bina yıkılmazsa otuz günün üstünde bir ek süre daha verilir.

h. Bu arada, riskli yapının tahliyesine başlanır. Tahliye sonucunda elektrik, su ve doğalgazın kesildiğinin belgelenmesiyle 6 gün içinde (6306 sayılı kanuna getirilen düzenleme ile) yıkım ruhsatı verilecektir. Binayı tahliye etmeyen malikler veya kiracılar hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilir.

i. 2/3 oranının dışında kalan, yani projeyi onaylamayan azınlık malik grubunun hisse payları diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılabilir. Diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan hisseler Bakanlıkça satın alınabilir.

j. Yıkım işlemi gerçekleştirilir.

k. Yeni yapı, yüklenici firma ile maliklerce daha önce üzerinde mutabakata varılan şekilde projelendirilir.

l. Belediyeden ruhsat alınması sonrası binanın inşaatına başlanır.

m. İnşaat tamamlandıktan sonra belediyeden iskân tapusu alınır.

IV. Maliklere ve Kiracılara Tanınacak Mali Destekler

Riskli yapı tespiti yapılan ve üzerinde kentsel dönüşüm projesi başlatılan binalarda ikamet etmekte olan sınırlı veya sınırsız ayni hak sahiplerine kanun tarafından tanınmış bazı maddi destekler bulunmaktadır. İdare tarafından kat maliklerinin ve çevrenin can-mal güvenliğinin korunması esas alındığından riskli yapıların yıkılma ve yeniden inşa edilme veya güçlendirme süreçleri ivedilikle ve sorunsuz bir şekilde yürütülmeye çalışılmaktadır. Bu esnada da bina üzerinde sınırlı veya sınırsız ayni hak sahiplerinin mağduriyetlerinin en aza indirilmeleri amaçlanmıştır. Bu bağlamda, idare, hak sahiplerine çeşitli maddi yardımlar yapmaktadır.

a. Eğer bina üzerinde sınırlı ayni hak sahibi iseniz; Kentsel dönüşüm kapsamına girmiş bir bina üzerinde 1 yıl veya 1 yıldan fazla olmak üzere kiracı konumunda ikamet etmekte olanlara iki konuda devletten maddi yardım sağlanır; taşınma ücreti konusunda geri ödemesiz maddi yardım ve yeni bir bina satın almak istenmesi durumunda geri ödemeli, faiz destekli 100.000 TL kredi alınması gibi…

b. Eğer bina üzerinde sınırsız ayni hak sahibi (örn. Ev sahibi malik) iseniz; Kentsel dönüşüm kapsamına girmiş bir bina üzerinde ev sahibi olanlara projenin başlamasından tamamlanmasına kadar 18 ayı geçmemek koşuluyla aylık kira yardımı yapılmaktadır. Ayrıca, yeni bir bina satın almak istenmesi durumunda geri ödemeli, faiz destekli 100.000 TL’lik kredi alınması için kolaylık sağlanmaktadır.

Bu aşamada önemli bir husus bulunmaktadır. Hem riskli yapı tespiti sonucu hasarlı raporu alan binanın yıkılması için gerekli yıkım ruhsatı almak hem de yıkımdan sonra ev sahibi ve kiracıların idarece kendilerine tanınan mali destekten yararlanmaları için, hemen binayı tahliye ederek yeni taşınacakları adreslere ikametlerini taşımaları gerekmektedir. Aksi takdirde, tahliyesi gerçekleşmeyen binaların tahliye işlemi ilgili kanunca tanınan ek süreler sonunda idare tarafından, gerekirse kolluk kuvvetlerince gerçekleştirilecektir. Tahliyesi ve taşınması gerçekleşmiş fakat hala ikametleri eski hasarlı binalarında görünen maliklerin de, yıkım sürecinin başlaması için, ikametlerini yeni taşındıkları adreslere taşımaları gerekmektedir.

Görüldüğü gibi, belediyeler ve mahalli idareler kent sakinlerine, kentsel dönüşüme teşvik amaçlı pek çok destek sağlamaktadır. Bu desteklerle amaçlanan, artan nüfus ve plansız şehirleşmeyle bozulan düzenin geri kazanılması ve deprem bölgesindeki şehirlerde hasarlı ve riskli bina sayılarının minimuma indirilmesidir. Vatandaşların da üzerine düşen eski ve riskli olabilecek binalarını vakit kaybetmeden kentsel dönüşüm projelerine dâhil etmeleridir. Böylece, deprem sonucu ölüm ve yaralanmaların büyük bir bölümünün kaynağını oluşturan riskli yapıların şehirlerdeki sayıları minimuma indirilerek bu gibi can ve mal kayıplarının büyük ölçüde önüne geçilmiş olacak ve daha yaşanılası kentlere sahip olunacaktır.